Года три назад, когда я получила заветные ключи от квартиры в новостройке, я с радостью начала делать ремонт, покупать мебель «первой необходимости». Большой гордостью для меня стал шкаф в прихожей, который был изготовлен по нестандартным размерам и сразу же вместил в себя половину вещей, стоявших в коробках с момента переезда. Спустя два дня после установки шкафа я возвращаюсь домой после работы и уже по лужам в лифтовом холле понимаю, что дома меня что-то ждет.
С порога меня встретил тропический дождь, дальше – новенький, но изменившийся в размерах шкаф. Отключаю электроэнергию и бегу этажом выше, выясняю, что квартира надо мной не передана владельцу от застройщика, пустует. Звоню в управляющую компанию, пытаюсь масштабно прессовать равнодушного диспетчера, узнаю, что стояк горячей воды уже перекрыт аварийной службой, но поскольку в вышестоящей квартире никто не живет (убрать воду некому), нужно подождать, пока вся вода выльется (выльется ко мне!). Вспоминаю, что я – юрист, прошу зафиксировать факт потопа, на что мне отвечают, что неизвестно, в чьей границе ответственности произошла протечка, поэтому составлять никакой акт не будут.
Источник фото:
ГРАНИЦЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Границей ответственности по инженерным сетям является линия раздела элементов инженерной системы, которая позволяет определить, собственник или управляющая компания отвечает за состояние имущества. Границы ответственности зависят от принадлежности имущества (личное или общее). В Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 определено, что относится к общему имуществу многоквартирного дома по всем инженерным системам.
По системе горячего и холодного водоснабжения в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства. То есть если проблемы возникли до запорного крана, который ограничивает подачу воды в вашу квартиру, ответственность несет управляющая компания.
Но договором управления между управляющей компанией и собственником помещения границы ответственности могут быть смещены с установленных законодательно границ, и часть общего имущества может попасть в зону ответственности собственника. Чаще всего в договоре управления меняют границы по системе отопления, так как система отопления единая, в состав общего имущества системы отопления входит все оборудование и в доме, и квартире: стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура, коллективные приборы учета тепловой энергии. Управляющая компания не хочет полностью отвечать за состояние общего имущества системы отопления, в частности тех труб, которые проходят в квартире собственника, поэтому устанавливает иные границы.
ПОИСК ВИНОВНОГО ЛИЦА
В некоторых ситуациях определения места (зоны ответственности), где находится источник протечки, достаточно, чтобы установить виновное лицо. У соседа сорвало умывальный кран – виноват сосед; управляющая компания не провела текущий ремонт стояков горячей воды, имеющих трещины и свищи, – виновата управляющая компания. Но могут возникнуть и неочевидные ситуации, когда для выяснения причины затопления требуется проводить экспертизу.
Если дом является новостройкой, то в течение трех лет с момент передачи квартиры первому дольщику инженерные коммуникации находятся на гарантийном обслуживании. К примеру, в границах ответственности управляющей компании произошла протечка, однако причиной разрыва трубы стал дефект этой самой трубы, допущенный при строительстве дома. В данной ситуации причина протечки связана не с качеством обслуживания управляющей компанией, а со строительными дефектами, которые должен будет устранить в рамках гарантийного обслуживания застройщик.
Собственники помещений своими халатными действиями также могут создавать аварийные ситуации. Например, собственник помещения в зимнее время уехал из квартиры, оставив окно приоткрытым (окно может быть и закрытым, но неплотно прилегать к раме из-за плохой регулировки), установил температуру системы отопления на минимум, и труба, подводящая отопление к радиатору, замерзнув, лопнула. Собственник помещения, защищая себя, говорил, что в системе отопления произошел гидроудар (скачок давления), из-за которого произошел разрыв трубы. Как уже было указано выше, при таких обстоятельствах без проведения экспертизы суд не вынесет решение.
Другой пример, когда происходит затопление квартиры канализационными стоками. Внешне ситуация выглядит так, что управляющая компания не заменила изношенные участки труб, не проводила профилактические прочистки. При осмотре трубы может быть установлено, что засор и повреждения канализационной трубы связаны с тем, что кто-то из собственников во время ремонта квартиры вылил строительный раствор или иные материалы в трубу.
Не могу не поделиться историей о том, как обычный кот стал «звездой» подъезда одного из многоквартирных домов. После затопления одной из квартир канализационными стоками управляющая компания стала выяснять, в чем причина засора. Вскрытие трубы показало наличие кошачьего наполнителя, который был кем-то из собственников благополучно выброшен и создал проблему в другой квартире по стояку. Управляющая компания под прикрытием того, что проводит проверку индивидуальных приборов учета, пыталась вычислить квартиру, где живет кот и вместе с ним нерадивый хозяин.
Источник фото:
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ
Когда произошло затопление вашей квартиры, первым делом следует зафиксировать данный факт, а также размер ущерба. Иногда это сделать непросто, так как управляющая компания/ТСЖ уклоняются от составления акта, чтобы лишить вас доказательств в суде, особенно когда знает, что затопление произошло по вине эксплуатирующей компании (а не соседа, застройщика и т.д.). Но теряться не нужно, можно сделать фотофиксацию, а лучше видео, позвать соседей, с которыми составить акт с указанием фактических обстоятельств, места протечки, предположительной причины протечки, а также описанием имущества, которое было повреждено. Главное, чтобы с вашей стороны было направлено сообщение управляющей компании/ТСЖ с просьбой составить акт осмотра квартиры, которое подтверждает, что вы вызывали, просили их, они не явились.
Для определения точного размера ущерба необходимо обратиться к специалисту для независимой оценки стоимости восстановительного ремонта в квартире. Если ситуация носит спорный характер (неизвестно, кто виноват), желательно провести экспертизу с установлением причин протечки, но необязательно, поскольку в суде ответчик (сосед, управляющая компания/ТСЖ, застройщик) должен будет доказать, что не их действиями вызван причиненный ущерб. К участию в деле можно привлечь всех возможных виновников затопления вашей квартиры.
СТРАХОВАНИЕ
Во многих ситуациях облегчает жизнь любого человека и исключает необходимость обращаться в суд страхование имущества и страхование гражданской ответственности. Страхование имущества позволяет застраховать не только квартиру, но и все вещи, в ней находящиеся, на случай затопления. При наступлении страхового случая страховая компания компенсирует причиненный вам ущерб в рамках условий, предусмотренных договором страхования. Страхование гражданской ответственности – очень удобная штука в ситуации, когда вы являетесь виновником потопа и причинения ущерба соседям. При выборе такого страхования компенсацию соседям на случай причинения вреда имуществу вашими действиями выплатит страховая компания.
