Вход на сайт
Регистрация
или
register
Загрузка...
Нет хамству! Рейтинг врачей и женских консультаций
Полезные советы

Как не стать обманутым дольщиком

Автор
Александра Шомина
Александра Шомина
Юрист
Подписка на автора

Вам на почту будет приходить уведомление о новых статьях этого автора.
В любой момент Вы можете отписаться от уведомлений, перейдя по специальной ссылке в тексте письма.

подписаться
12 сентября 18 в 12:00
Как не стать обманутым дольщиком

Нет никакой гарантии, что любой из застройщиков стопроцентно достроит жилье. Тем не менее на этапе выбора квартиры можно отсеять застройщиков, которые изначально не соблюдают требования закона и, соответственно, не вызывают доверия.

Проектная декларация

Я начинаю любое знакомство с застройщиком с прочтения проектной декларации, которая обязательно размещается на официальном сайте застройщика. Попробуйте скачать данный документ, и вы убедитесь, что он является полноценным источником информации о застройщике и о реализуемом им проекте. Из проектной декларации вы, даже не являясь специалистом, сможете понять следующее:

  • Какое именно юридическое лицо осуществляет строительство, и в дальнейшем проконтролировать, чтобы в договоре долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) указано было это же юридическое лицо.
  • В каких проектах (с указанием местонахождений и сроков ввода в эксплуатацию домов) принимал участие застройщик в течение последних 3 лет, и самостоятельно проверить, какими темпами ведется строительство этих домов, вводятся ли они в эксплуатацию. Если застройщик допускал просрочки во вводе объекта в эксплуатацию, приостанавливал строительство, включен в реестр обманутых дольщиков (подробнее: "Стать "обманутым дольщиком" бывает необходимо"), то возведение новых объектов пойдет по аналогичному пути.
  • Данные о наличии разрешения на строительство и результатов государственной экспертизы проектной документации. Достоверность этих сведений можно посмотреть на сайте службы государственного строительного надзора и экспертизы через открытые реестры (реестр разрешений на строительство, реестр заключений экспертизы). Без разрешения на строительство и положительного заключения госэкспертизы проектной документации работают только мошенники.
  • Какими правами обладает застройщик в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство. Застройщику может принадлежать земельный участок на праве собственности, аренды, субаренды, в исключительных случаях – безвозмездного пользования. При аренде/субаренде земельного участка у застройщика стоит уточнить срок аренды, данный срок должен быть больше, чем срок действия разрешения на строительство, чтобы застройщик успел реализовать проект до истечения срока аренды. С правом аренды/субаренды менее предпочтительный вариант (по сравнению с правом собственности), так как и срок аренды может быть непродолжительным, и арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вызывают сомнения те договоры, где арендодателем выступает частное лицо, а не государственные/муниципальные органы. Одновременно застройщик должен отсутствовать в реестре недобросовестных участников аукциона в отношении земельных участков на сайте: https://torgi.gov.ru .
  • Какие финансовые показатели у застройщика, размеры кредиторской (долги застройщика) и дебиторской задолженности (долги перед застройщиком). Проектная декларация обновляется ежеквартально, поэтому можно отследить финансовую динамику: если финансовый результат постоянно отрицательный, то есть кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую, то застройщик работает в убыток.
  • Какие юридические лица являются генеральным проектировщиком, генеральным подрядчиком. Как и застройщика, надежность подрядчика и проектировщика нужно оценить, проверив сайт http://kad.arbitr.ru/ на наличие судебных споров с их участием (в том числе банкротные производства). Большое количество судебных процессов, где застройщик/подрядчик/проектировщик выступает ответчиком, свидетельствует о невыполнении принятых им обязательств.
Как не стать обманутым дольщиком

Источник фото:  shutterstock.com

Договор долевого участия в строительстве

ДДУ – внушительный по объему договор, и в нем могут быть спрятаны не самые выгодные условия для дольщика, поэтому советую прибегать к помощи юриста для экспертизы договора. При самостоятельном изучении текста договора нужно обязательно найти условия, без которых договор не будет считаться заключенным.

  1. Объект долевого строительства. С этим пунктом обычно не возникает проблем, дольщики акцентируют все свое внимание на том, какую квартиру они покупают, а застройщики детально прописывают характеристики квартиры. Есть ситуации, когда помимо описания квартиры и графического плана (расположение квартиры в проектных осях) застройщик должен предупредить дольщика об обстоятельствах, которые влияют на выбор квартиры: например, что окна квартир 2 этажа будут располагаться на уровне перил пандуса, или то, что стены квартиры будут иметь выступы из-за разницы материалов стен (часть монолитные/часть газобетонные). Также рекомендую посмотреть размещенный на сайте исполнительного органа госвласти субъекта РФ в сфере строительства генеральный план территории, на которой осуществляется строительство дома, чтобы понимать, как будет развиваться территория с точки зрения инфраструктуры.
  2. Срок передачи квартиры. Срок передачи должен быть конкретным (30.09.2018) или определимым (не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). В некоторых ДДУ застройщик умалчивает о сроке передачи квартиры, предусматривая только срок ввода дома в эксплуатацию.
  3. Цена договора, сроки и порядок уплаты. Здесь важно не допустить условий о том, чтобы цена каким-либо образом менялась в течение срока строительства, за исключением случая, когда после инвентаризации дома установлена существенная разница между фактической площадью квартиры и проектной.
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок, в течение которого дольщик вправе предъявить претензии по качеству квартиры, составляет не менее 5 лет, в отношении инженерного и технологического оборудования – не менее 3 лет. Соответственно, в ДДУ не могут быть установлены более короткие сроки.
  5. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком. Гарантией того, что застройщик вернет денежные средства и выплатит дольщику неустойку, является залог в пользу дольщика земельного участка, на котором осуществляется строительство дома, и непосредственно сам дом. Если ДДУ с первым дольщиком дома заключен до 20.10.2017, то, кроме залога, исполнение обязательств обеспечивается на выбор застройщика: либо поручительством банка, либо страхованием ответственности.
  6. Сведения об объектах социальной инфраструктуры. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщика на строительство не только многоквартирного дома, но и детских садов, школ и других объектов социальной инфраструктуры, возведение которых необходимо для комфортного проживания дольщиков данного дома. По тексту ДДУ вы должны увидеть реквизиты договора между застройщиком и органом госвласти/местного самоуправления о передаче объекта в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства.

Эскроу-счет

Все, наверное, слышали новости о том, что долевое участие в строительстве отменят и застройщики будут продавать готовые квартиры по неимоверно высокой цене. Однако это не совсем так, долевое участие (привлечение средств дольщиков) продолжит свое существование, но застройщики с 01.07.2019 обязаны будут работать по более безопасному для дольщиков механизму – использовать эскроу-счета. Что это такое?

Дольщик заключает с застройщиком ДДУ, в котором предусмотрено условие об оплате на эскроу-счет. Стороны отдают ДДУ на регистрацию, после которой дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику, а на специальный счет в банке. Застройщик получает подтверждение от банка о внесении денежных средств дольщиком, но не получает доступ к счету. Деньги застройщика на время строительства дома «замораживаются» на счете и передаются ему только после исполнения им своих обязательств. Банк перечисляет денежные средства застройщику после предъявления последним разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выписки из ЕГРН о том, что право собственности в отношении одного объекта долевого строительства дома (одного помещения) зарегистрировано. Такой механизм максимально защищает вложения дольщика, поскольку в случае неисполнения обязательств по ДДУ со стороны застройщика дольщик сможет расторгнуть ДДУ, и банк вернет внесенные на эскроу-счет денежные средства.

На данный момент эскроу-счет может использоваться по желанию застройщика, а в перспективе, при повсеместном применении такого порядка оплаты, обманутых дольщиков станет гораздо меньше.


Помощь Беременным женщинам и мамам

Бесплатная горячая линия в сложной жизненной ситуации

8 800 222 05 45
Все статьи
Мы освещаем все аспекты жизни

Свежее в разделе

Все статьи

Топ авторов раздела

Все авторы

Повышение рождаемости и экономия бюджета страны

Василий Худолеев О проекте
Самые свежие новости из жизни города и не только
Интересные статьи
Ещё статьи
Внимание!

Закрыть