Как правильно и безопасно продать квартиру?

Каждая сделка купли-продажи квартиры имеет свои нюансы и требует тщательной подготовки со стороны продавца и покупателя. Неимоверная паника начинается, когда стороны решают вопрос оплаты стоимости квартиры. Покупатель боится, что отдаст огромную сумму денег, а право собственности на квартиру не будет зарегистрировано, продавец, в свою очередь, не хочет расставаться с квартирой, пока не получит 100% предоплату. Чтобы и продавец, и покупатель находились в равных условиях, ничем не рисковали – вместо передачи наличных, банковского перевода, следует использовать аккредитив.

Расчеты по аккредитиву

Аккредитив только звучит страшно и непонятно, на самом деле это достаточно удобный и безопасный способ расчетов при продаже недвижимости. В самом общем виде механизм аккредитива выглядит так:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, в котором предусматривают способ расчетов – аккредитив.
2. С паспортами и договором купли-продажи квартиры стороны приходят в банк. Покупатель открывает специальный расчетный счет в банке, на который вносит денежные средства в размере стоимости квартиры, а также комиссию банку за открытие аккредитива. Размер комиссии зависит от банка: чем крупнее банк – тем меньше комиссия, тарифы на аккредитив для сделок с недвижимостью варьируются в пределах 2000-10000 рублей. Открытие аккредитива происходит путем написания заявления по форме банка или составления  дополнительного соглашения к договору банковского счета.
3. На указанный в договоре купли-продажи и в заявлении на открытие аккредитива период (период регистрации изменения собственника квартиры, подачи/получения документов в Росреестре/МФЦ) денежные средства, уплаченные покупателем, хранятся на счете.
4. После успешной регистрации отчуждения квартиры в пользу покупателя продавец приносит в банк документы, указанные обеими сторонами в договоре купли-продажи, а также в заявлении на открытие аккредитива (основным документом является выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на квартиру покупателю).
5. Банк проверяет документы и раскрывает аккредитив (перечисляет денежные средства с аккредитивного счета на расчетный счет продавца), если предоставленные документы соответствуют договоренностям сторон.

Таким образом, сделка проходит под четким контролем банка, который гарантирует, что обе стороны будут «в плюсе»: продавец уверен, что покупатель внес денежные средства для оплаты квартиры, а покупатель спокоен, что до момента регистрации перехода права собственности продавец не сможет распорядиться деньгами.

Источник фото:  shutterstock.com

Юридические тонкости и советы

Если вы выбрали аккредитивную форму расчетов, нужно с особым вниманием подойти к формулированию условий раскрытия аккредитива, срока действия аккредитива:

1. Условия раскрытия аккредитива – это комплект документов с указанием на их форму и характеристики, который должен предоставить в банк продавец для получения денежных средств. К таким документам обязательно относятся: 
   выписка из ЕГРН со сведениями о переходе права собственности новому собственнику-покупателю;
   акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что физически квартира вместе с ключами также была передана покупателю;
   справка по форме 9, из которой видно, что квартира не обременена зарегистрированными лицами (в противном случае покупатель рискует обрести длительное «удовольствие» через суд снимать с регистрационного учета незнакомцев).
2. Для того чтобы избежать мошеннических схем, обязательно фиксируем в договоре купли-продажи и в заявлении на открытие аккредитива, что продавец должен принести оригиналы документов или нотариально заверенные копии. Думаю, что и сам банк не позволит вписать условие о перечислении денежных средств по обычным копиям документов, но допускаю, что в малоизвестных некрупных банках могут пренебречь безопасностью клиента. В связи с этим следует останавливать свой выбор на банке, входящем в первую тройку в рейтинге банков по надежности.
3. Детально проверяем правильность написания адреса квартиры, кадастрового номера квартиры, паспортных данных продавца и покупателя, стоимость сделки, иначе, если банком будут обнаружены расхождения, то аккредитив не раскроется.
   Приведу пример. Стороны точно по всем документам указали адрес квартиры: квартира находилась в деревне N. После подачи документов в Росреестр статус N изменился с деревни на город, и Росреестр выдал выписку из ЕГРН, в которой квартира значилась на территории города N. Банк посмотрел документы, поданные продавцом, и сказал, что адрес объекта недвижимости иной, аккредитив раскрыт не будет. В этой ситуации стороны не допустили ошибки, но банк, даже понимая, что изменение адреса не зависело от сторон, не стал рисковать своей репутацией. Только после внесения изменений в условия аккредитива и получения разрешения со стороны покупателя на раскрытие аккредитива банк перевел денежные средства продавцу. Поэтому все данные о сторонах сделки и объекте (в том числе строения, литеры, корпусы в адресе) должны быть указаны безошибочно.
4. Срок действия аккредитива – срок, в течение которого продавец должен обратиться в банк за раскрытием аккредитива, после истечения данного срока денежные средства не перечисляются с аккредитивного счета на расчетный счет продавца. Срок аккредитива устанавливается с расчетом на то, какое время займет подача и получение документов в Росреестре, непосредственно сама регистрация перехода права собственности. Следует указать срок аккредитива не менее 3 месяцев, так как регистрация перехода права собственности Росреестром составляет 7 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ – 9 рабочих дней), но Росреестр может приостановить регистрацию на 1 месяц, запросить дополнительные документы/недостающие документы и продолжить регистрацию. В любой день в рамках срока действия аккредитива продавец может подать документы, и банк исполнит операцию по переводу денег, не дожидаясь окончания срока действия аккредитива. Если предусмотреть более короткий срок, то есть вероятность не уложиться в срок действия аккредитива, и денежные средства останутся на счете покупателя.
5. Когда в банке заполняется заявление на открытие аккредитива, нужно указать вид аккредитива. Аккредитивы действительно бывают разных видов и используются во многих сделках, не только между гражданами. В случае купли-продажи квартир на вторичном рынке используется покрытый (депонированный), безотзывный аккредитив – это порядок расчетов, при котором покупатель заранее внес денежные средства на аккредитивный счет и не может отменить/изменить сделку (забрать денежные средства до момента регистрации нового собственника) без согласия продавца. По общему правилу аккредитив является безотзывным, отзывной предполагает возможность отменить/изменить аккредитив, предварительно не уведомляя продавца. Соответственно, с точки зрения интересов продавца, предсказуемый вариант – безотзывный аккредитив.
   

Источник фото:  shutterstock.com

Оформление условия об аккредитиве в договоре

Уровень правовой грамотности у граждан растет, поэтому многие не обращаются для сопровождения сделок с недвижимостью к юристам и риелторам, однако просят скинуть образец условия об аккредитиве. В качестве примера приведу формулировку:

«Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется посредством аккредитивной формы расчета. Стороны пришли к соглашению открыть аккредитив в банке «…» (название банка). Все комиссии банка, связанные с открытием аккредитива, оплачивает Покупатель. Срок действия аккредитива – 120 дней.

Условиями для раскрытия аккредитива являются успешная регистрация права собственности Покупателя на квартиру и предоставление в банк «…» (название банка) оригиналов следующих документов: выписка из ЕГРН, где в качестве правообладателя квартиры по адресу: «…» (адрес квартиры) указан гражданин «…» (Ф. И. О. и паспортные данные покупателя); акт приема-передачи квартиры; справка по форме 9.

Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств с аккредитивного счета, открытого в банке «…» (название банка), на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам…».