Как продать квартиру

Самому или с риэлтором?

Обращаться к специалисту при продаже квартиры или нет – вопрос, сравнимый с решением идти к механику в случае проблем с машиной или к стилисту при необходимости сделать укладку. Можно продавать квартиру и самостоятельно, все зависит от ресурсов, которые вы предпочитаете тратить – свои время и нервы, когда действуете сами, или деньги, если обращаетесь к риэлтору.

Средний размер комиссии агентства недвижимости составляет от 3 до 10% от общей суммы сделки, которая, правда, чаще всего просто прибавляется к первоначальной стоимости квартиры. То есть, по сути, собственник не платит за услуги риэлтора из собственного кармана, это сделает за него покупатель. Агентство обеспечивает клиента специалистом, который знает, как быстро продать квартиру, и берет на себя следующие заботы:

• Консультирует относительно стоимости квартиры и его предпродажной подготовке;

• Создает презентацию объекта, делает качественные фото, составляет и размещает соответствующее объявление;

• Осуществляет телефонные переговоры с потенциальными покупателями;

• Организует показ квартиры, обсуждает с потенциальными покупателями условия сделки, максимально комфортные для вас;

• При необходимости составляет предварительный договор купли-продажи после того, как покупатель находится;

• Помогает вам собрать необходимые документы для совершения сделки;

• Составляет и сопровождает основной договор купли-продажи;

• Организует и сопровождает взаиморасчет между сторонами.

Иными словами, снимает с вас всю суету, которая связана со сделкой. При этом услуги специалиста указываются в договоре, который заключается перед началом работы агента, там же прописывается ответственность сторон в случае неисполнения обязательств.

Источник фото: shutterstock.com

Кроме того, помощь риэлтора может показаться вам просто неоценимой в ситуации, когда продажа недвижимости осложнена, например, ипотекой или материнским капиталом. Известно, что такие обстоятельства накладывают дополнительные условия на процесс продажи, и только квалифицированный специалист, знающий, как продать квартиру в ипотеке или с сертификатом, поможет заключить сделку с их учетом. На всякий случай отметим, что продать квартиру с ипотекой можно, предварительно получив согласие от банка. То же самое касается материнского капитала, только здесь понадобятся документы от социальных служб.

Пробовать продать квартиру самому стоит, если, во-первых, вы уверены в своих силах и прекрасно знаете, как это делается, во-вторых, обладаете достаточным количеством свободного времени, а еще, как показывает практика, крепких нервов.

Какие документы понадобятся?

Рынок недвижимости настолько динамичен, что покупатель может появиться на вашем пороге уже через пару дней после заключения договора с риэлтором или размещения вами объявления в интернете. Поэтому одним из первых шагов должна стать подготовка необходимых документов. Для продажи квартиры вам понадобятся: 

• Паспорта всех участников сделки, то есть всех собственников продаваемой квартиры;

• Все правоустанавливающие документы – как минимум, Свидетельство о государственной регистрации права собственности;

• Последние квитанции об оплате коммунальных услуг;

• Кадастровый и технический паспорта квартиры;

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которую можно заказать через МФЦ, Формы 7 и 9, которые действительны только в течение месяца.

Если квартира находится в долевой собственности, стоит сразу договориться, кто что должен получить в результате сделки и при необходимости оформите необходимые согласия супругов на отчуждение или нотариальную доверенность на того человека, который будет заниматься продажей недвижимости в случае, если сами собственники не смогут присутствовать на сделке.

Также заранее стоит подготовиться к затратам, которые могут коснуться вас вне зависимости от того, будете вы работать с агентом или самостоятельно. Необходимость выплат и их размер будут зависеть от условий сделки и обстоятельств продажи квартиры:

• Государственная пошлина – оплата государственной услуги или работы нотариуса, если он заверяет сделку – не менее 300 и не более 20000 рублей.

• Аренда банковской ячейки (с момента сделки до получения денег после ее регистрации).

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по окончанию календарного года.

Как подготовить квартиру в продаже?

Источник фото: shutterstock.com

Риэлторы утверждают, что продать можно абсолютно любую квартиру. Вопрос – в объективной оценке своих квадратных метров и грамотно выставленной цене.

Предпродажная подготовка – целый этап в работе агента, но покупатель найдется куда быстрее, если сам собственник приложит ряд стараний и будет работать в команде с риэлтором. Тем более что сделать надо не так уж и много:

1. Привести квартиру в порядок. Речь идет не о евроремонте, который, возможно, и повысит цену жилья, но явно не окупится, а о мелкой «косметике»: избавьтесь от хлама, выбросьте советские ковры, увезите шифонеры на дачу, заделайте старую дырку в стене, вымойте окна и так далее. Лучше всего продаются квартиры аккуратные и чистые, в то время как захламленные и грязные помещения «по загадочным обстоятельствам» покупателей отталкивают. Обратите внимание на то, не делали ли ранее вы незаконную перепланировку. Если да, придется вернуть все на свои места, так как рисковать покупатели не любят. В противном случае цена квартиры должна быть снижена на сумму, которая необходима для приведения помещений в первоначальный вид.

2. Сделать выгодные фотографии. Если вы работаете вместе с агентом, эту задачу он возьмет на себя, но за вами останется подготовка помещений к съемке. ТЕКСТ Людмила Лосева, заместитель директора Приморского отделения Санкт-Петербургского агентства недвижимости «Итака»: «Представьте, что вы продаете свою шубу. Вы же не выложите ее фото в интернет сразу после прогулки на улице? Наверняка, вы сначала отнесете ее в химчистку, пришьете недостающие пуговки, причешите – и только потом выставите на продажу. Так и с квартирой. Перед съемкой мы всегда стараемся убрать из помещений всякие мелочи вроде кучи обуви, курток, кошачьих лотков, стопок журналов, сувениров и так далее, ведь все это будет плохо смотреться на «визитной карточке» квартиры. К сожалению, бывает и такое, что агент вынужден приходить на объект и самостоятельно мыть грязную посуду, убирать туалет чужих питомцев и даже вешать шторы, чтобы сделать квартиру привлекательнее. Печально, если сам клиент не заинтересован в продвижении работы».

3. Подать честное объявление. Не стоит тратить свое и чужое время, завлекая «гостей» хвалебными речами в адрес своей квартиры. Лучше честно описать свои квадратные метры, указав вид окон и сантехники (на это покупатели обращают внимание в первую очередь), и перечислить то, что будет оставлено вами в квартире после покупки. С этим, кстати, специалисты рекомендуют определиться заранее, так как большинство конфликтов при продаже происходит из-за встроенных шкафов или дорогой кухни, которые владелец сначала нахваливал покупателям, а затем решил увезти с собой.

4. Обеспечить комфорт потенциальным клиентам. Есть маленькие секреты, с помощью которых можно сделать просмотр вашей квартиры чуть-чуть выгоднее. Например, поставить у входа контейнер с бахилами, а в помещениях –ароматизаторы воздуха. Перед приходом «гостей» испечь блины, чтобы соблазнить покупателей одним из самых уютных запахов в мире. Показывать квартиру в первой половине дня, пока остальных членов семьи нет дома и помещения залиты дневным светом.

5. Сформировать образ потенциального покупателя. Процесс будет эффективнее, если вы заранее обсудите с риэлтором, кто реально может купить эту квартиру. Например, жилплощадь на первом этаже подойдет людям с ограниченными возможностями и пенсионерам, квартира с просторным балконом – для семей с детьми, лаконичная студия – для холостяков или студентов, и так далее. Когда вы поймете образ потенциального покупателя, будет легче сразу описать в объявлении все необходимые детали.

Как проходит процесс продажи квартиры?

Первыми после подачи объявления откликнутся претенденты, которые ищут квартиру именно в этом районе, они также могут работать с агентом. В случае, когда риэлторов двое, переговоры о возможной сделке ведут специалисты. Также с потенциальными покупателями может разговаривать ваш агент. Если вы решили вести переговоры самостоятельно, следует быть вежливым, но серьезным. Специалисты рекомендуют быть готовым к обоснованному торгу, встречным предложениям и нескольким визитам одних и тех же покупателей. Но излишнюю мягкость в переговорах проявлять также не стоит.

На вторичном рынке недвижимости существуют три вида сделок: 

• Прямая продажа (квартира в обмен на деньги);

• Продажа с доплатой (обмен квартирами на уменьшение или увеличение площади. Например, в обмен на вашу «трешку» вы получаете «двушку» и недостающую сумму денег);

• Равноценный обмен.

1. Заключение договора с агентством недвижимости;

2. Предпродажная подготовка (наведение порядка, фотосъемка помещений, определение стоимости, составление, подача и размещение объявления);

3. Показ квартиры потенциальным покупателям, переговоры;

4. Подготовка документов для проведения сделки;

5. Получение аванса, заключение соответствующего Соглашения (для подтверждения серьезности намерений сторон);

6. Составление предварительного договора купли/продажи;

7. Непосредственно сделка с подписанием основного договора купли/продажи;

8. Регистрация договора, которая обычно занимает около 10 рабочих дней;

9. Передача денежных средств от покупателя продавцу квартиры.

Источник фото: shutterstock.com

Взаиморасчет при заключении сделки возможен несколькими способами. Самый простой – наличными при подписании договора купли/продажи. Используется он довольно редко, потому как основан на доверии практически не знакомых друг с другом людей: после получения денег продавец в любой момент может отказаться от регистрации перехода права собственности и, например, пропасть. Да и настолько крупные суммы денег люди нечасто держат наличными. Куда более актуальный способ расчета – с помощью банковской ячейки. Стороны совместно арендуют в банке сейф, к которому у каждого есть свои условия доступа: продавец не получит деньги, пока не будет зарегистрировано право собственности, а покупатель сможет забрать их, если в процедуре произойдет сбой. Третий вариант – аккредитив: положить деньги на специально созданный для этого расчетный счет до выполнения условий договора. В случае, если одна из сторон сделки – юридическое лицо, расчет происходит только по безналичной форме.

Не стоит забывать, что рынок недвижимости из-за своей нестабильности – подстать акциям: слишком часто сделки срываются, а клиенты и продавцы меняют свое мнение. Поэтому в процесс продажи лучше погружаться полностью, освободив время от важных дел, заручившись поддержкой близких или специалистов, а также решимостью и крепкими нервами – чтобы не упустить надежного покупателя своих «квадратов».