В силу своей профессии приходится наблюдать, как семьи с детьми сталкиваются с разными проблемами, которые, казалось бы, поступают из ниоткуда.
Женщина, которая обратилась ко мне за помощью, – мама двухлетнего ребенка. Она вместе с ребенком поднималась по лестнице многоквартирного дома (новостройка), на верхней ступеньке лестницы 3-го этажа ребенок оступился и упал в отверстие между лестничными маршами. Падение нельзя назвать случайным, так как отверстие между лестничными маршами значительно выступало на переходную площадку. Проще говоря, ограждение лестницы не закрывало «дыру». Ребенок выжил, но получил черепно-мозговую травму и сотрясение головного мозга, находился в реанимации, затем был переведен в нейрохирургическое отделение. Мама ребенка тоже какое-то время наблюдалась у врачей, потому что испытала сильный стресс. После того как состояние ребенка нормализовалось, женщина приняла решение предъявить к застройщику дома требования об устранении строительных недостатков и о компенсации морального вреда, причиненного ей и ребенку халатными действиями застройщика.
СНиПы
Каждый многоквартирный дом должен соответствовать строительным нормам и правилам (далее – СНиП), то есть отвечать требованиям качества и безопасности. Когда застройщику новостройки пишешь претензию по качеству дома, застройщик в ответ обычно ссылается на разрешение на ввод дома в эксплуатацию, утверждая, что раз государственный орган выдал разрешение – значит, с домом все в порядке. По факту, учитывая коррумпированность строительного бизнеса, разрешение на ввод дома в эксплуатацию может быть подписано с закрытыми глазами. Наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не гарантирует отсутствие строительных дефектов.
Источник фото:
В конкретном случае, чтобы установить факт нарушения, мы посмотрели строительные нормы по лестничным маршам и ограждениям, запросили проектную документацию по местам общего пользования у застройщика и провели замеры всех расстояний между лестницами, ограждениями и переходными площадками. В результате выяснили, что проектная документация не нарушает требований СНиПов, а вот работы по установке лестничных ограждений выполнены неверно (с отступлениями от СНиПов и проекта дома). Лестничные ограждения расположены с нарушением расстояний относительно лестничных маршей: на нижнем конце лестницы ограждение выступает, мешает проходу, а на верхнем – ограждение не огибает отверстие между лестницами, делая его открытым и доступным. Нарушение является существенным и, с точки зрения пожарных правил, если в доме произойдет возгорание/пожар и данная лестница будет использоваться как эвакуационный путь, то при экстренном массовом спуске людей есть большая вероятность, что часть людей получат травму в месте расположения «дыры».
Строительный дефект не всегда является обозримым. Зачастую следует воспользоваться помощью технического специалиста, который сможет провести исследование: установить несоответствие, найти нужный СНиП, сформулировать выводы относительно причин возникновения вреда здоровью и (или) имуществу. Например: для того чтобы доказать, что намокание стен в доме, появление плесени вызвано ошибками застройщика, в том числе экономией на материалах при выполнении фасадных работ дома, необходима строительно-техническая экспертиза.
Устранение недостатков
Если вы приобретали квартиру (а вместе с ней и долю в общем имуществе дома) по ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…» (далее ФЗ-214), то в течение гарантийного срока вы можете потребовать:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора (ДДУ);
- возместить свои расходы на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный срок вы вправе отказаться от квартиры и потребовать возврата денежных средств, уплаченных застройщику (см. ст. 7 ФЗ-214).
Применительно к недостаткам, обнаруженным в местах общего пользования (лестницы, лифты, крыша, подвал и т. д.), наиболее популярная просьба к застройщику – безвозмездно устранить недостатки. Когда «косяк» застройщика глобальный – например, вместо четырех лифтов многоэтажный дом оборудован тремя, – собственники пользуются своим правом на уменьшение стоимости квартиры. Общий гарантийный срок, в рамках которого можно предъявить требования к застройщику, – не менее 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет.
Если вы приобретали квартиру не по договору долевого участия, то требования к застройщику по недостаткам могут быть предъявлены на основании Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», который в ст. 29 предусматривает те же варианты требований к исполнителю работ, что и ФЗ-214.
Если гарантийные сроки истекли, свою претензию необходимо адресовать в управляющую компанию/ТСЖ, которые полностью несут ответственность за надлежащее и безопасное состояние дома.
Источник фото:
Моральный вред
В России очень печально обстоят дела с удовлетворением требований судом компенсаций морального вреда. Присужденные суммы невероятно малы. Суд при определении размеров морального вреда учитывает степень вины нарушителя (в нашем случае – застройщика), степень физических и нравственных страданий гражданина, то есть подход к каждому случаю – индивидуальный. Моральный вред можно обосновать справками, выписными эпикризами, заключениями из учреждения, в котором проходило лечение. Такие документы имеют большое значение, так как в них отражается степень причинения вреда здоровью, на который суд также ориентируется при определении размера компенсации.
Тем не менее, по моему опыту, размер компенсации морального вреда может быть выше, если решить вопрос в досудебном порядке. Я заметила, что некоторые неюридические моменты повышают шансы на положительное решение претензии.
Во-первых, при описании морального вреда текст претензии не должен быть «кричащим и ругающим», но должен отражать психологическое состояние человека в момент причинения вреда здоровью или последствия его причинения. Например, в нашей претензии мы указывали, что в памяти матери ребенка ярко отпечатался крик дочери во время падения, из-за которого она на данный момент испытывает проблемы со сном.
Во-вторых, не нужно постоянно угрожать обращением в суд. К сожалению, перспектива разбирательства дела в суде уже никого не пугает, потому что суд – это долго. К моменту, пока вы сможете получить исполнение по решению суда, уже может пройти много времени. Эффективным методом воздействия становится указание на возможность привлечения СМИ. Если застройщик или другая компания следит за своей репутацией, то не захочет, чтобы нелестные факты всплыли в прессе, поскольку это сразу же отразится на количестве потенциальных клиентов, соответственно, и на объеме продаж.
В-третьих, претензия по структуре должна напоминать бутерброд: в середине текста претензии должна быть отражена юридическая сторона вопроса (ссылки на закон, доказательства, суть требований), а в начале и в конце – позитивная составляющая. Например, указать во вступлении, что вы были всегда довольны качеством строительства домов данной компании, пока с вами не произошла определенная история, и вы надеетесь, что это единственный случай в истории работы компании; в конце – выразить надежду на конструктивный диалог, на удовлетворение ваших требований в претензионном порядке в целях экономии временных и трудовых ресурсов.
Не стоит воспринимать такие советы, как руководство к действию, однако в некоторых ситуациях они будут уместны. А пойти с исковым заявлением в суд вы всегда успеете.
