Вход на сайт
Регистрация
или
register
Регистрация кабинета психолога
Доступ только для профессионалов. Подтвердите свой статус копией диплома или зачетной книжки медицинского вуза.
    Добавить файл

    register
    Нет хамству! Рейтинг врачей и женских консультаций
    Полезные советы

    Стоит ли продавать неустойку по договору долевого участия?

    Автор
    Александра Шомина
    Александра Шомина
    Юрист
    Подписка на автора

    Вам на почту будет приходить уведомление о новых статьях этого автора.
    В любой момент Вы можете отписаться от уведомлений, перейдя по специальной ссылке в тексте письма.

    подписаться
    13 мая 18 в 00:00
    Стоит ли продавать неустойку по договору долевого участия?

    Я заключила договор долевого участия с застройщиком на приобретение квартиры. По договору квартиру должны были передать 01.09.2017, но застройщик не успел к этому времени закончить стройку. В результате я приняла квартиру и подписала акт приема-передачи только 15.03.2018. Когда я искала в Интернете юридическую компанию, которая помогла бы мне взыскать с застройщика через суд неустойку за просрочку передачи квартиры, я увидела много предложений по покупке неустойки. В объявлениях «КУПИМ НЕУСТОЙКУ ПО ФЗ-214» говорится, что компания отдает деньги за неустойку сразу же без суда, но нужно заключить какой-то договор цессии. Скажите, это очередной лохотрон? Можете объяснить, является ли законной такая схема и в чем выгода для компаний от покупки неустойки?

    Затягивание сроков окончания строительства, а затем – сроков передачи квартир со стороны застройщика встречается повсеместно. Суды забиты исками дольщиков о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры (по ч. 2. ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), потому что добровольно застройщики не хотят выплачивать денежные компенсации или не могут их выплатить ввиду отсутствия денежных средств на расчетных счетах. Продажа неустойки дольщиком юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю может быть хорошей альтернативой судебному процессу и длительному исполнительному производству по взысканию неустойки с застройщика.

    «Продажа неустойки» – это разговорное словосочетание. Речь идет о переуступке прав требований неустойки, предусмотренной №214-ФЗ и договором долевого участия, по договору цессии. Если объяснять простым языком, то договор цессии применительно к отношениям по долевому участию предполагает, что дольщик может передать другому лицу свое право требовать с застройщика выплатить неустойку. Договор цессии является сделкой, предусмотренной законом (ст. 382 ГК РФ), но, как и любая другая сделка, требует соблюдения определенных условий.

    Оформляем договор

    1. В договоре цессии нужно обязательно указать, на основании чего у дольщика (цедента) возникло право требования неустойки. Необходима ссылка на договор долевого участия (далее – ДДУ), а именно на условия о предмете, о сроках передачи квартиры, об ответственности, где предусмотрена неустойка за просрочку. Дольщик (цедент) может передать юрлицу или ИП (цессионарию) свое право только в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент перехода права.

    2. В договоре цессии (или в отдельном соглашении к нему) должно быть указано, какие документы дольщик (цедент) передает юрлицу или ИП (цессионарию). Обычно такими документами являются ДДУ, акт приема-передачи квартиры и документы, подтверждающие оплату долевого взноса дольщиком застройщику.

    3. Договор цессии должен иметь письменную форму. Регистрация договора цессии в Росреестре РФ зависит от того, подписан акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком или нет. Если акт приема-передачи квартиры не подписан, то уступка права требования должна быть зарегистрирована в Росреестре РФ, то есть договор цессии составляется в той же форме, что и ДДУ. В случае, когда квартира передана дольщику, договор цессии не подлежит госрегистрации, так как на момент заключения договора цессии ДДУ уже прекратил свое действие ввиду его исполнения и подписания акта приема-передачи квартиры.

    4. После подписания договора цессии дольщику необходимо уведомить застройщика о состоявшейся переуступке. По общему правилу получать согласие застройщика для перехода прав требования неустойки другому лицу не требуется, но в ДДУ может быть предусмотрено иное.

    Стоит ли продавать неустойку по договору долевого участия?

    Источник фото:  shutterstock.com

    Будьте внимательны

    Советую, прежде чем продавать неустойку, внимательно перечитать свой ДДУ, потому что в нем может быть указано условие об обязательном получении письменного согласия застройщика или условие о запрете на переуступку. Если вы все-таки заключили договор цессии и не обратили внимания на одно из вышеуказанных условий ДДУ либо застройщик не дал вам своего согласия, уступка права требования неустойки не считается недействительной. Однако могут возникнуть неприятности, если застройщик предусмотрел в ДДУ приличный штраф за нарушение данных условий. Например, «За нарушение Дольщиком условия о запрете уступки права в части права требования неустойки и иных штрафных санкций Застройщик имеет право предъявить требование о взыскании штрафа в n-размере». Сумма штрафа может достигать таких размеров, что заключение Дольщиком договора цессии теряет всякий смысл. В случае, когда застройщик в ДДУ никаких штрафов не прописал, он вряд ли будет обращаться в суд на Дольщика для взыскания убытков, так как доказать убытки от уступки права требования нереально.

    Ищем выгоду

    В чем выгода лица, покупающего неустойку, и какие преимущества у дольщика?

    При заключении договора цессии стороны согласуют цену уступки. Как правило, юрлица/ИП предлагают цену уступки в размере 10–40% от стоимости самой неустойки. Дольщик получает после заключения договора цессии деньги, но гораздо меньше той суммы, которую он бы мог взыскать в судебном порядке. Такой способ получения компенсации удобен дольщику, когда он не готов ходить на судебные заседания, нести траты на оплату услуг юристов и ему нужны в конкретный момент деньги (например, на ремонт новой квартиры и покупку мебели). Кроме того, продвинутые дольщики знают, что мировые судьи/районные суды значительно снижают размер неустойки, которую указывает дольщик в исковом заявлении. Поэтому, учитывая судебную практику по «урезанию» неустойки, многие дольщики решают, что целесообразнее получить какую-то сумму денег сразу, чем потерять время в судах и, возможно, взыскать такую же сумму (или чуть больше).

    Юрлица/ИП, которые купили неустойку, уже от своего имени подают исковое заявление в арбитражный суд в отношении застройщика. Если цена иска не превышает 500 000 рублей для юрлиц и 250 000 рублей для ИП, то исковые заявления рассматриваются в упрощенном порядке (без вызова сторон); предполагается, что такой спор является несложным. Соответственно, обычно юрлицам/ИП не приходится участвовать в заседаниях, арбитражный суд принимает решение о взыскании неустойки с застройщика быстрее по сравнению с тем, если бы такое дело рассматривали суды общей юрисдикции (мировой судья/районные суды). Кроме того, в арбитражных судах практика «урезания» неустойки в несколько раз единична. Поэтому основная выгода лиц, покупающих неустойку, заключается в получении прибыли после удовлетворения требований арбитражным судом о взыскании неустойки в полном размере.

    Таким образом, уступка права требования неустойки другим лицам не является мошенничеством и может использоваться как вариант решения проблемы взыскания неустойки с застройщика. На мой взгляд, в ближайшем будущем появится запрет переуступки неустойки по ДДУ на уровне закона, так как неустойка, предусмотренная №214-ФЗ, была закреплена для защиты прав потребителей (физических лиц), а фактически становится средством извлечения прибыли для юрлиц/ИП, которые подхватили идею заработка и массово скупают неустойки.


    Помощь Беременным женщинам и мамам

    Бесплатная горячая линия в сложной жизненной ситуации

    8 800 222 05 45
    Все статьи
    Мы освещаем все аспекты жизни

    Свежее в разделе

    Все статьи

    Топ авторов раздела

    Все авторы

    Повышение рождаемости и экономия бюджета страны

    Василий Худолеев О проекте
    Самые свежие новости из жизни города и не только
    Интересные статьи
    Ещё статьи
    Внимание!

    Закрыть