Вход на сайт
Регистрация
или
register
Регистрация кабинета психолога
Доступ только для профессионалов. Подтвердите свой статус копией диплома или зачетной книжки медицинского вуза.
    Добавить файл

    register
    Нет хамству! Рейтинг врачей и женских консультаций
    Полезные советы

    Не переплачивайте по ЖКХ!

    Автор
    Александра Шомина
    Александра Шомина
    Юрист
    Подписка на автора

    Вам на почту будет приходить уведомление о новых статьях этого автора.
    В любой момент Вы можете отписаться от уведомлений, перейдя по специальной ссылке в тексте письма.

    подписаться
    3 мая 18 в 00:00
    Не переплачивайте по ЖКХ!

    Я приобрел квартиру в многоквартирном доме, которым управляет управляющая компания. Недавно получил квитанцию, а там тарифы поднялись по сравнению с прошлым месяцем. Я написал обращение в управляющую и спросил, с чем связано повышение, на что мне ответили, что каждый год тарифы на услуги по содержанию общего имущества увеличиваются на 15%, такое условие предусмотрено в договоре управления. Я никакой договор управления не подписывал, почему для меня тарифы изменились? Кроме того, если сравнить текущие тарифы на услуги по содержанию общего имущества в моем доме и городские тарифы на эти услуги (я живу в СПб), то мои тарифы намного выше. С повышением тарифов по факту ничего не изменилось: на лестничных площадках грязно, на полу местами треснутая плитка, которую давно можно было заменить, облицовочный кирпич осыпается, на внешних стенах дома высолы, управдому на всё плевать и т.д. Другими словами: управляющая компания ничего делать не хочет, а деньги наши получает. Законны ли действия управляющей компании и обязан ли я платить по новым тарифам за жилищные услуги?

    Из вашего рассказа понятно, что спор с управляющей компанией (далее – УК) возник по поводу услуг по содержанию общего имущества (далее – жилищные услуги). Это важно осознавать, потому что порядок утверждения тарифов на жилищные услуги и на коммунальные услуги, а также способы оказания услуг отличаются.

    Тарифы на коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами) устанавливаются органами государственной власти субъекта РФ, в некоторых случаях – органами местного самоуправления. Предоставляются коммунальные услуги ресурсоснабжающими организациями (далее – РСО), а УК являются посредниками между поставщиками услуг и жильцами дома. Все средства, полученные от потребителей в качестве оплаты коммунальных услуг, УК обязаны перечислить РСО. УК не получают никакой прибыли от стоимости коммунальных услуг. Даже если собственники помещений не оплатили коммунальные услуги, обязанность УК перед РСО не исчезает. В итоге, на коммунальных услугах УК не заработать, а при некоторых системах налогообложения УК несут убытки, так как поступившие от жильцов дома суммы оплаты коммунальных услуг облагаются налогом, несмотря на то, что денежные средства в полном объеме перечисляются РСО. Конечно, мы не говорим сейчас про откровенно мошеннические схемы, когда УК получает деньги от жильцов дома и не планирует их перечислять РСО. Но и такие случаи в скором времени исчезнут, так как наряду с собственниками нежилых помещений собственники квартир с 03.04.2018 получили право для заключения «прямых договоров» с РСО, если такое решение будет принято на общем собрании собственников дома (см. ФЗ от 03.04.2018 №59-ФЗ).

    Спрятанный тариф

    Тарифы на жилищные услуги (за исключением коммунальных услуг на общедомовые нужды) для собственников помещений в доме, который находится в управлении УК, по общему правилу определяются на общем собрании собственников многоквартирного дома. Если дом является новостройкой, то управляющая компания, а также тарифы на жилищные услуги могут быть определены в результате конкурса по отбору управляющей компании, проводимого органом местного самоуправления. В дальнейшем все изменения (повышение/уменьшение тарифов, исключение/добавление услуг) осуществляются только путем принятия решений собственниками на общем собрании.

    Не переплачивайте по ЖКХ!

    Источник фото:  shutterstock.com

    Вероятней всего, в вашем случае УК хитро попыталась предусмотреть ежегодный порядок изменения размера тарифов на жилищные услуги через договор управления. Обычно такие условия в договоре управления выглядят так: «Управляющая компания вправе в одностороннем порядке увеличить тарифы на услуги по содержанию общего имущества до 15% с учетом роста себестоимости предоставляемых услуг и выполняемых работ в связи с инфляционными процессами, увеличением объема работ из-за внесений изменений в состав общего имущества». То есть на общем собрании собственников ставятся два вопроса повестки дня среди прочих: «утверждение тарифов на услуги по содержанию общего имущества» и «утверждение формы договора управления». В бюллетене прописываются тарифы, но ничего не говорится про то, как они будут меняться, одновременно утверждается форма договора управления, с текстом которого можно ознакомиться до собрания или во время его проведения, текст договора управления из-за его объема выносится в отдельное приложение к бюллетеню. Поскольку собственники обычно не читают договор управления, то, проголосовав «за» утверждение формы договора управления на общем собрании, они тем самым утверждают порядок изменения тарифов, который запрятан в тексте договора и который становится обязательным для всех собственников.

    Платите правильно

    Региональные Государственные жилищные инспекции, которые осуществляют надзор за деятельностью УК, считают такое условие изменения тарифов незаконным, так как оно позволяет автоматически менять утвержденные тарифы УК в одностороннем порядке. УК обычно защищают свои интересы и указывают, что сами собственники так решили на общем собрании. Внешне это, действительно, выглядит законным. Однако доводы УК являются лукавством, потому что каждое изменение тарифов должно происходить путем принятия отдельного решения в отношении тарифов.

    Объясню, почему УК так поступает. УК понимает, что собственники пассивны, на собрания не ходят, набрать кворум на общем собрании очень сложно. Если же кворум есть – то собственники просто не голосуют за повышение тарифов, и УК придется работать из года в год по нерыночным тарифам. К тому же большинство УК нанимает подрядчиков для оказания специализированных услуг (например, обслуживание насосов водонагревательной котельной), стоимость услуг по договору между УК и подрядчиками будет увеличиваться, а между УК и собственниками – нет. Чтобы избежать этой ситуации, УК пробует обеспечить себе гарантию возможности изменения тарифов без постоянного участия собственников, предусмотрев один раз условие в договоре управления. Но договор управления не является типичным гражданско-правовым договором, поэтому цена не может меняться только по решению одной стороны. В вашей ситуации вам необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию и объяснить, что ваша УК в одностороннем порядке изменила тарифы. ГЖИ вынесет предписание об устранении нарушения, обяжет УК производить начисления по тем тарифам, которые были выбраны по вопросу об утверждении тарифов.

    Не переплачивайте по ЖКХ!

    Источник фото:  shutterstock.com

    Поставить на место управляющую компанию

    Вы сравнили свои тарифы с городскими тарифами на жилищные услуги. Да, в каждом регионе есть нормативно-правовой акт, которым устанавливаются тарифы на жилищные услуги. Но эти тарифы применяются не для лиц, которые приобрели квартиру в частную собственность. Тарифы предусмотрены для нанимателей жилых помещений по договорам социального, специализированного наймов жилищного фонда субъекта РФ, по договорам найма жилищного фонда субъекта РФ коммерческого использования. Единственный случай применения к собственникам помещений данных тарифов – когда собственники на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за жилищные услуги (и ранее не существовало утвержденных тарифов). Во всех остальных случаях эти тарифы не обязательны для квартир с частной собственностью.

    Тарифы на жилищные услуги, утвержденные органами местного самоуправления/органами власти субъекта РФ, нецелесообразно сравнивать с тарифами, которые существуют в конкретном доме. Каждый многоквартирный дом отличается степенью благоустройства, видами и степенью изношенности инженерного оборудования, в целом составом общего имущества, который необходимо обслуживать. Так называемые городские тарифы рассчитаны на то, что в доме будет оказываться минимальный перечень услуг (см. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290), и сам дом представляет собой типовой объект экономкласса. Жилищный кодекс РФ под платой за содержание общего имущества понимает плату за услуги по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, а также коммунальные услуги, используемые для общедомовых нужд. Наполнение и конкретизация услуг в рамках содержания и ремонта общего имущества зависит от состояния конкретного дома. Безусловно, любая УК закладывает в тарифы на жилищные услуги собственную прибыль. Тем не менее тарифы, утвержденные на общем собрании, могут быть выше тарифов, предусмотренных органами местного самоуправления/органами власти субъекта РФ, – это не является нарушением.

    Факты неисполнения УК своих обязанностей необходимо фиксировать, лучше всего с помощью фотографий, чтобы иметь письменные подтверждения для перерасчета размера платы за услугу. На практике самыми убедительными доказательствами неисполнения услуг/ненадлежащего оказания услуг являются акты приемки оказанных услуг, подписанные советом дома с замечаниями, указанием нарушений, которые затем отправляются в органы, осуществляющие надзор за деятельностью УК (см. Приказ Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр).

    Сфера ЖКХ становится большим источником конфликтов, потому что зачастую собственники не готовы платить за услуги, но при этом хотят жить в симпатичном доме с исправными инженерными коммуникациями, чистой придомовой территорией, а управляющие компании использует дом исключительно как источник прибыли, при этом состояние дома нисколько их не волнует.

    Помощь Беременным женщинам и мамам

    Бесплатная горячая линия в сложной жизненной ситуации

    8 800 222 05 45
    Все статьи
    Мы освещаем все аспекты жизни

    Свежее в разделе

    Все статьи

    Топ авторов раздела

    Все авторы

    Повышение рождаемости и экономия бюджета страны

    Василий Худолеев О проекте
    Самые свежие новости из жизни города и не только
    Интересные статьи
    Ещё статьи
    Внимание!

    Закрыть