Стать «обманутым дольщиком» бывает необходимо

У меня есть друг, который должен был переехать в новую квартиру еще два года назад. Но застройщик многоквартирного дома, в котором он приобрел квартиру по договору долевого участия (далее – ДДУ), приостановил строительство. Мой друг решил победить врага любой ценой: писал жалобы на застройщика в прокуратуру, обращался в СМИ, ходил на митинги, срывал выступления застройщика на выставках недвижимости, выиграл суд по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры. Планируя следующий шаг, он спросил меня: сдвинется ли процесс строительства дома с мертвой точки, если он и все члены инициативной группы дольщиков дома подадут заявления на включение их в реестр «обманутых дольщиков»?

Критерии признания дольщика обманутым

Словосочетание «обманутые дольщики» стало использоваться самими дольщиками, для которых обещание застройщика ввести дом в эксплуатацию оказалось сплошным обманом. На законодательном уровне предусмотрен реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов. Для признания гражданина пострадавшим он должен отвечать одновременно нескольким критериям.

1. Просрочка передачи квартиры застройщиком дольщику составляет более 6 месяцев или в отношении застройщика введена любая из процедур банкротства. Обратите внимание, если вы с застройщиком подписали дополнительное соглашение к ДДУ, по которому согласились перенести сроки передачи квартиры, то 6 месяцев должно истечь с момента установления нового срока передачи квартиры.

2. Дольщик приобретал квартиру по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214. Если гражданин вступил в строительный кооператив, или подписал предварительный договор купли-продажи, или присоединился к иной схеме застройщика, то в реестр он не будет включен.

3. Дольщик в сроки, указанные в ДДУ, оплатил стоимость квартиры. Просрочка оплаты долевого взноса даже в пару дней автоматически влечет отказ в постановке в реестр.

4. Застройщик не передал квартиру дольщику по акту приема-передачи.

5. У застройщика проблемного объекта отсутствует правопреемник, к которому может быть предъявлено требование о передаче квартиры.

6. Застройщик не обеспечил выполнение своих обязательств поручительством банка или не заключил договор страхования гражданской ответственности. К этому критерию также относится ситуация, когда застройщик имеет поручителя-банк, застраховал ответственность, но банк/страховая организация были ликвидированы.

7. Дольщик отсутствует в реестре. Если дольщик каким-то образом умудрился купить квартиры в нескольких долгостроях, то запись в реестре о дольщике будет включена только по одному из них.

8. Отсутствие «двойной продажи» квартиры (привлечение денежных средств 2 или более граждан на 1 помещение).

Источник фото:  shutterstock.com

Требования к долгострою

Реестр пострадавших дольщиков ведется в отношении далеко не всех строящихся многоквартирных домов. Проблемным объектом по смыслу закона является многоквартирный дом, который не был достроен и введен в эксплуатацию застройщиком по объективным причинам. Заведомо недобросовестные и незаконные действия застройщика при строительстве и продаже квартир дома не позволяют гражданину попасть в реестр. К таким действиям, помимо вышеуказанных «двойных продаж», относятся:

1. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором не завершено строительство дома.

2. Строительство объекта осуществляется на земельном участке, на который не зарегистрировано право собственности, либо в отсутствие договора аренды, субаренды, договора безвозмездного пользования.

3. Земельный участок под многоквартирным домом не предназначен для строительства на нем дома (имеет иной вид разрешенного использования).

В договоре обычно застройщик отражает основания правообладания земельным участком; если вы не видите такого пункта в тексте ДДУ, то стоит задать соответствующие вопросы застройщику, чтобы не подвергнуть себя риску остаться и без квартиры, и без денег. Самостоятельно узнать информацию о лице, владеющем земельным участком, характеристиках и обременениях земельного участка можно в Росреестре, заказав выписку из ЕГРН.

Зачем нужен реестр пострадавших граждан?

Реестр пострадавших граждан ведется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, то есть в каждом регионе существует свой специальный орган. Учитывая сведения реестра, субъектом РФ разрабатывается программа помощи и поддержки дольщиков. В рамках таких программ могут быть предусмотрены следующие мероприятия:

• выделение субсидий для завершения строительства дома;

• снятие арестов с активов застройщика с целью финансирования завершения строительства;

• поиск соинвестора, который достроит дом и перезаключит ДДУ с гражданами;

• предоставление гражданам помещений во временное пользование из резервного фонда жилья субъекта РФ на время окончания строительства дома;

• реструктуризация задолженности застройщика перед ресурсоснабжающими организациями, без погашения долга перед которыми дом остается неподключенным к инженерным сетям;

• согласование льгот по аренде земельного участка, на котором находится дом;

• предоставление персональной поддержки в виде единовременных выплат многодетным семьям, ветеранам Великой Отечественной войны и др.

Помощь не оказывается всем гражданам, однако увеличение количества дольщиков в реестре по жилым комплексам одного застройщика является сигналом для органов государственной власти региона для оказания содействия дольщикам в борьбе с застройщиком. Если в реестре нет ни одного заявления от дольщика дома, то поддержки от государства вряд ли стоит ждать.

Помимо этого, реестр «обманутых дольщиков» является официальным источником информации, на который можно сослаться, например, в суде. Когда дольщик взыскивает с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры, а также компенсацию морального вреда, шансы удовлетворения судом данных сумм в максимальном размере у тех дольщиков, которые включены в реестр. В этом случае суд не ставит под сомнение добросовестность дольщика («потребительский экстремизм») и стремится применить все меры ответственности к застройщику, которые предусмотрены законом и ДДУ.

Реестр пострадавших граждан находится в свободном доступе, поэтому тем, кто еще только планирует приобретать квартиры, можно и нужно с ним ознакомиться, чтобы понимать, как обстоят дела у конкретного застройщика, является ли он надежным.

Таким образом, хотя сам по себе реестр вам квартиру не построит, но значительно увеличит ваши шансы на ее получение в будущем + на получение различных компенсаций от застройщика.