В моей квитанции на жилищно-коммунальные услуги появилась новая строка – «Вознаграждение председателю и членам совета дома». Выяснил, что в доме выбран совет дома из моих соседей, которые обещают контролировать деятельность управляющей компании. С одной стороны, это хорошо: наша управляющая компания состоит из жуликов, работающих по принципу «и так сойдет». С другой стороны, раз мои соседи – люди с активной жизненной позицией, они могли бы и бесплатно потратить некоторое время на помощь своему же дому. Что конкретно может сделать совет дома, чтобы улучшить ситуацию в доме? Позволит ли работа совета дома сэкономить деньги? Сейчас мои расходы за счет нового тарифа только увеличились. И могу я отказаться платить совету дома, если пойму, что пользы от него – 0?
Ответим на ваши вопросы последовательно, но для начала разберемся, что за «фрукт» этот совет многоквартирного дома (далее – совет дома).
Совет дома – это орган управления, который состоит из собственников помещений, выбранных на общем собрании дома, для защиты интересов жильцов дома в отношениях с управляющей компанией. Собственники помещений обязаны выбрать совет дома, если в доме больше 4 квартир, не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным кооперативом. В случае, когда собственники больше года с даты ввода дома в эксплуатацию пассивны, организацию общего собрания для назначения членов совета дома берет в свои руки местная администрация.
Количество членов совета дома не ограничено, зависит от численности многоквартирного дома. Как правило, это инициативная группа людей, жаждущая вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию, или группа людей, набранных из представителей от каждой парадной/этажа дома. Руководство текущей деятельностью совета дома осуществляет председатель, который также определяется голосованием собственников помещений на общем собрании из числа членов совета дома. Необходимое количество голосов для утверждения состава совета дома – более 50% «за» от присутствующих на общем собрании. Совет дома создается не на несколько домов, а на один, чтобы коллектив жильцов сконцентрировался на решении проблем своего дома, которые он знает не понаслышке.
Рычаги воздействия на управляющую компанию
Из реально действующих функций совета дома я бы назвала три:
Подписание актов
Председатель совета дома подписывает составленные управляющей компанией:
- акты приемки оказанных услуг/выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества (далее – жилищные услуги);
- акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания жилищных услуг;
- акты о непредоставлении коммунальных услуг/предоставлении ненадлежащего качества.
Допустим, что в акте приемки оказанных жилищных услуг за прошедший месяц указано, что уборка придомовой территории дома от снега, чистка кровли от наледей и сосулек проводились энное количество раз, а в действительности уборочная машина даже не въезжала во двор, на крыше как была не счищена наледь, так и осталась. В таком случае председатель совета дома подписывает акт приемки жилищных услуг с возражениями, подтвердив нарушения фотографиями и актами о несоблюдении качества и периодичности оказания услуг.
На основании акта приемки оказанных жилищных услуг с мотивированными претензиями председателя совета дома услуги управляющей компании будут считаться неоказанными, а значит, у нее не будет оснований для взыскания платы с собственников помещений за конкретный период. Вы сможете сэкономить на оплате услуг, которые не были оказаны фактически. Но для того, чтобы успешно реализовать такую возможность, от председателя совета дома требуется каждодневная слежка за действиями управляющей компании и сбор доказательств.
Заключение к договору управления
Совет дома представляет свое заключение жильцам дома к проекту договора управления, который предлагается собственникам для подписания. Жильцы дома перед принятием решения о заключении договора управления услышат и мнение управляющей компании (заинтересованной в утверждении договора управления), и объективное мнение совета дома. Члены совета дома, коллективно обдумав условия договора, могут сообщить жильцам причины, по которым не следует заключать договор управления. Многие собственники ошибочно не придают значения данному договору, однако именно он в деталях регулирует права и обязанности управляющей компании и собственника, границы ответственности по инженерным сетям, режим шумных работ, санкции за нарушение условий договора и т. п.
Проверка состояния общего имущества и текущий ремонт
Совет дома контролирует, каким образом используется общее имущество собственников дома: не предоставлен ли подвал для проживания неизвестным лицам; не сданы ли места на фасаде дома под вывеску магазина за меньшую цену, чем установило общее собрание; не используется ли земельный участок собственников дома для платной парковки, организованной в личных целях управляющей компании, и т. д. Если совет дома наделен общим собранием полномочиями по принятию решений о текущем ремонте, то он, исходя из оценки состояния общего имущества дома, определяет, какие работы по ремонту первоочередные, а выполнение каких работ может подождать. Совет дома всегда по численности меньше, чем общее собрание, поэтому совет дома может собираться чаще и быстрее принимать неотложные решения по текущему ремонту.
Вознаграждение
Собственники вправе, но не обязаны устанавливать вознаграждение членам совета дома. При принятии решения о вознаграждении на общем собрании определяют размер вознаграждения и порядок его выплаты. В вашей ситуации решение о вознаграждении членов совета дома уже принято на общем собрании собственников, то есть оно является обязательным для исполнения всеми жильцами дома, в том числе и вами. Отказаться от оплаты такой строки в квитанции не получится до момента проведения нового общего собрания собственников с повесткой дня об отмене принятого решения о вознаграждении членам совета дома. Инициировать общее собрание собственников вы можете самостоятельно. При игнорировании обязанности по оплате услуги «Вознаграждение председателю и членам совета дома» начнет формироваться долг и будут начисляться пени за просрочку.
В итоге, если в совет дома входят инициативные и ответственные люди, добиться качественного обслуживания дома, уменьшить размер ежемесячной платы за халтуру со стороны управляющей компании будет проще. Платить совету дома за его работу или нет – всецело зависит от решения общего собрания собственников.
