Источник фото: https://www.shutterstock.com/
В нашей семье уже есть ребенок, скоро ждем прибавления. Очень хотелось бы привезти малыша в новую квартиру. Но денег на покупку своего жилья у нас недостаточно, а в ипотеку влезать страшно. Можем ли мы купить дачу, перестроить ее и оформить как жилой дом? Говорят, сейчас это разрешено...
Да, можете. Но при этом надо учесть ряд весьма опасных для вас моментов. Перевод дач в жилые помещения фактически был запрещен вплоть до начала нулевых. Потом начались послабления, но люди рано обрадовались. Оказалось, что в этом процессе по-прежнему много подводных камней. Первая трудность связана с моментом покупки дачной недвижимости. Ведь, купив дачу без особо пристального внимания к правоустанавливающим документам, вы можете оказаться перед фактом приобретения недвижимости, прав на которую, несмотря на ранее заплаченную сумму, у вас практически нет.
Скорее всего, так как денег у вас немного, вы планируете приобретать дачу в каком-нибудь уже давно сложившемся садоводческом товариществе. При этом надо иметь в виду: по закону должно быть зарегистрировано не только само строение, но и земельный участок, на котором оно стоит. Принятый в 2006 году закон о «дачной амнистии» упростил процедуру оформления собственности на землю и строения на ней, однако до сих пор правильно оформлены права собственности только у трети дачных владельцев, прочие продают свои дачи путем передачи прав в товариществах садоводов. Если этих документов нет, покупать опасно.
В принципе, купив дачу по дешевке без правоустанавливающих документов, вы и сами можете заняться нужными формальностями. Делается это через Росреестр. Для этого понадобятся следующие документы:
• заявление на бланке Росреестра;
• квитанция об уплате госпошлины;
• паспорт;
• кадастровый (технический) паспорт объекта;
• документ, подтверждающий права на земельный участок, на котором расположен дом. В случае если право собственности на участок зарегистрировано в Росреестре после 1997 года, то предоставление этого документа не требуется.
Больше всего проблем возникает с кадастровым паспортом объекта. Если его нет, оформить его будет достаточно дорого (цены разнятся в зависимости от региона и достигают десятков тысяч рублей) и долго. При этом потребуется заявление от всех соседей вашего участка о том, что они согласны с указанными в этом плане границами участка. Получить такое согласие бывает весьма проблематично.
Еще один немаловажный момент. Если вы решите сэкономить и «просто» построить дом на купленной вами земле, снеся старую развалюху и не получая при этом никаких разрешений, сделать это вам, скорее всего, не удастся. Практически у нас в стране вводится принудительный порядок регистрации дач и домов. В силу он вступит в 2018 году, когда «дачная амнистия» будет закончена. Возможно, конечно, что ее опять продлят (первоначальные сроки были определены до 2015 года), но вряд ли на это стоит рассчитывать. Государство нацелено на введение налога на недвижимость и будет всеми силами способствовать регистрации этой недвижимости.
Так вот, когда «амнистия» закончится, оборот недвижимого имущества без того, чтобы строение или земельный участок оказались зарегистрированы по закону, будет невозможен. Так что, если собираетесь при приобретении жилья идти «дачным» путем, имейте это в виду. Скорее всего, оптимальным будет строить дом и одновременно оформлять на него все права – если, конечно, каких-то документов на недвижимость еще не хватает.
Повторим: только до 2018 года еще можно успеть применить обеспеченный «амнистией» упрощенный порядок оформления собственности на недвижимость, при котором не требуется получения разрешения на ввод в эксплуатацию домов и строений. Правда, сами дома при этом должны располагаться на участках, разрешенных для ИЖС или расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства. Основанием для госрегистрации прав на дом послужит только правоустанавливающий документ на земельный участок. Не забудьте одновременно зарегистрировать и другие имеющиеся на вашем участке строения – сараи, гаражи, бани и прочее.
А теперь – внимание! – поставленную в вашем вопросе проблему надо разделить на две. Первая – непосредственно покупка или строительство жилого дома на дачном участке. Ее решение описано выше и сейчас выглядит достаточно просто. Вторая – регистрация по месту жительства в купленном или построенном на дачном участке доме. Тут тоже возникнут проблемы, решаемые только при достаточном количестве времени и сил.
Регистрация на дачах была формально разрешена еще в 2013 году. Для прописки необходимы следующие условия:
• весь участок и строения на нем должны принадлежать лично вам или членам вашей семьи, что должно быть подтверждено документами;
• нет другой прописки, если есть – придется выписаться;
• сама дача должна быть приписана к какому-нибудь населенному пункту и не находиться на землях сельхозназначения;
• дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания в нем.
Последний пункт должен быть подтвержден экспертизой, которая удостоверит факт самой возможности проживания в доме круглый год. Для этого в доме должны быть:
• фундамент (капитальный), стены без повреждений;
• коммуникации, соответствующие определенным санитарным нормам;
• инсоляция по нормам, определенным для жилья;
• теплоизолированные стены (должны быть способны поддерживать температуру внутри не менее 18 градусов и влажность не больше 80%);
• защита от воды.
Для регистрации в дачном доме (при наличии вышеописанных условий) можно пойти двумя путями. Первый – обратиться в органы регистрации по месту жительства (ФМС), предоставив туда нужный пакет документов. В этом случае вы, скорее всего, дождетесь только отказа. Второй – сразу обращаться в суд. Предмет иска – обязание ФМС зарегистрировать вас по месту жительства. Для этого нужен следующий пакет документов:
• подтверждение собственности на дом и участок (из Росреестра);
• технический паспорт объекта недвижимости;
• квитанция об уплате госпошлины;
• исковое заявление.
К сожалению, граждане России зачастую боятся обращаться в суд. Между тем это простое и достаточно рутинное дело, которое вы наверняка выиграете без особых проблем даже при отсутствии адвоката или представителя.
Зато «на выходе» вы получите полностью оформленные права на участок и строения на нем, прописку и возможность в случае необходимости продать свой дом гораздо дороже, чем вы его в свое время купили.
