Моя подруга в прошлом году развелась с мужем и купила у меня квартиру на те деньги, которые муж выплатил ей в компенсацию за уступку ее части той квартиры, в которой они вместе жили раньше. А теперь мне сказали, что я должна заплатить с полученной мною суммы подоходный налог. Но ведь я владела своей квартирой уже давно. Почему же с меня хотят взять налоги? И почему меня никто не предупредил, что я должна буду отдавать приличную сумму государству со своей собственной квартиры. И еще: могу ли я рассчитывать на какие-то льготы по уплате налогов за проданную квартиру в связи с тем, что у меня двое детей?
К сожалению, налоговые льготы на детей при продаже недвижимости не предусмотрены. Ну а во всем остальном вы, к сожалению, не правы. НДФЛ – налог на доходы физических лиц – называется именно так в связи с тем, что берется с каждого источника дохода гражданина. В том числе с доходов от продажи недвижимости. Однако государство предоставляет при этом целый ряд льгот. В частности, от выплаты НДФЛ освобождены собственники, длительное время владевшие продаваемой недвижимостью.
Вот только условия предоставления этой льготы в прошлом году изменились. И в ту же ловушку, что и вы, попали многие владельцы недвижимости. Да и риелторы тоже – особенно те, что не следят за изменением законодательства. До сих пор на сайтах многих риелторских контор можно увидеть неверные разъяснения.
Ранее продать квартиру и быть свободным от уплаты НДФЛ можно было тому, кто владел ею 3 года и больше. Однако с 1 января 2016 года сроки были изменены. Теперь льготный период начинается после 5 лет владения недвижимостью (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Таким образом, если вас предупредили о необходимости уплатить подоходный налог – значит, вы владели продаваемой квартирой менее 5 лет.
Впрочем, в отдельных случаях льгота в виде освобождения от уплаты НДФЛ предоставляется при сохранении прежнего, трехлетнего срока владения. В соответствии с http://base.garant.ru/ для этого право собственности на продаваемую недвижимость должно быть получено в виде одного из следующих вариантов:
- по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника в соответствии с Семейным кодексом РФ;
- в результате приватизации;
- самодисциплина («тайм-менеджмент»);
- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Добавим, что и в ряде других случаев – в том числе, наверняка, и у вас – есть возможность несколько снизить ту сумму, которую вы обязаны будете уплатить в качестве НДФЛ. Так, при продаже квартиры подоходный налог можно внести с так называемым вычетом. Вычет – это льгота государства на уплату ряда налогов, в данном случае – НДФЛ с продажи недвижимости. Право на вычет дает вам возможность не вносить часть налогов или частично вернуть ранее оплаченные суммы.
Если в собственности жилье находилось менее 5 лет, вы имеете право снизить налогооблагаемую сумму на 1 миллион рублей. Например, вы продали квартиру за 5 миллионов. Налог же (13%) вы будете рассчитывать, исходя из суммы в 4 миллиона рублей, он составит 520 тысяч рублей.
Помимо права на вычет, продавец недвижимости может воспользоваться иной возможностью снизить налоговые выплаты. Это право на снижение налогооблагаемой прибыли на сумму ваших же затрат на покупку продаваемой ныне квартиры. Опять-таки это право распространяется на квартиры, которые пробыли в собственности владельцев менее 5 лет.
Пример: Два года назад вы купили квартиру за 3 миллиона, а теперь продали ее за 3,5 миллиона. В этом случае выгоднее применять не вычет в 1 миллион, а право на учет издержек. В случае вычета вам пришлось бы платить налог в 13% с суммы 2,5 миллиона (3,5 – 1 (вычет) = 2,5 млн), НДФЛ составил бы 325 тысяч рублей. В случае применения права на учет издержек вы заплатите те же 13%, но с суммы уже всего в 500 тысяч рублей (3,5 млн (новая цена) – 3 млн (старая цена) = 0,5 млн). НДФЛ – всего 65 тысяч рублей.
Право выбора способа исчисления сумм налогов, уплачиваемых при продаже недвижимости, оговорено в п. 2 п. 1 статьи 220 НК РФ. Соответствующие разъяснения даны в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина РФ от 6 октября 2016 г. № 03-04-05/58170 " http://base.garant.ru/". Единственное требование: ваши расходы на покупку ныне продаваемой квартиры должны быть документально подтверждены.
Возможно, эти сведения помогут вам значительно сократить сумму налогов, обязательных к уплате.
