Источник фото:
У меня деликатный вопрос. Уже полтора года я откладываю со своей зарплаты деньги на расчетный счет в банке. Мы с мужем в браке 5 лет, живем в квартире, которую купили вместе, параллельно строим загородный дом. Я хочу купить небольшую квартиру втайне от мужа на тот случай, если что-то пойдет не так. Мне нужно место, куда бы я переехала жить, если вдруг муж меня бросит. В агентстве недвижимости предложили приобрести "студию" путем вступления в кооператив. Как сказал агент, для оформления этой сделки согласие и присутствие мужа не потребуется. Что посоветуете?
Я бы посоветовала подумать о последствиях самостоятельной покупки квартиры в браке, а также о рисках вступления в кооператив. Разберемся подробнее.
Когда просить согласие у супруга?
В повседневной жизни по бытовым вопросам письменное согласие супруга у Вас никто не спросит, так как предполагается, что Ваш супруг в курсе и согласен с тем, как Вы распоряжаетесь общим имуществом, в том числе деньгами. Есть несколько случаев, когда от супруга требуется согласие, удостоверенное нотариусом (далее – письменное согласие):
- сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации (договор долевого участия в строительстве);
- сделки, для которых установлена обязательная нотариальная форма (купля-продажа доли в уставном капитале ООО);
- сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (продажа или дарение недвижимости).
Квартиру можно приобрести от застройщика дома по договору долевого участия в строительстве, на рынке готового жилья по договору купли-продажи и путем вступления в жилищно-строительный кооператив/жилищно-накопительный кооператив. Исходя из обязательных случаев получения письменного согласия, видим, что договор долевого участия регистрируется, а значит, купить квартиру в новостройке без участия мужа не получится.
Следующий вариант – жилье по договору купли-продажи. Так как по этой сделке Вы выступаете покупателем, то есть приобретаете имущество в общую совместную собственность, а не распоряжаетесь общим с супругом имуществом, права на которое подлежит государственной регистрации, письменное согласие мужа предоставлять в Росреестр/МФЦ не нужно, но это в случае заключения договора в простой письменной форме. В случае же заключения договора купли-продажи у нотариуса, он, скорее всего, попросит согласие Вашего супруга на эту сделку! Это объясняется тем, что, покупая квартиру, Вы увеличиваете общую имущественную массу супругов, права Вашего супруга не нарушаются. Однако предусмотрительные продавцы вторичной недвижимости, как только видят штамп в паспорте покупателя, страхуют себя от риска оспаривания сделки вторым супругом и заключают договор только тогда, когда покупатель принесет оформленное у нотариуса согласие супруга. Поэтому в 99% случаев купить квартиру тайно не получится!
Источник фото:
Методом исключения остается приобретение пая в кооперативе. Вступление в жилищно-строительный кооператив/жилищно-накопительный кооператив происходит путем подачи соответствующего заявления без приложения письменного согласия супруга. После оплаты Вами паевого взноса в полном объеме кооперативом выдается справка о выплате пая, на основании которой Росреестр регистрирует право собственности на квартиру. Прежде чем мы будем обсуждать минусы покупки квартиры в кооперативе, остановлюсь на принципиальном моменте. Даже если Вы сохраните в тайне покупку квартиры от мужа, данная недвижимость не будет считаться Вашим личным имуществом. На все имущество, приобретенное в браке, распространяется режим совместной собственности. В случае развода квартира, наряду с другим имуществом, будет распределяться между Вами и супругом пополам. Если, конечно, у Вас не заключен брачный договор.
Риски вступления в кооператив
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой группу людей, которые объединяют свои паевые взносы для строительства одного многоквартирного дома. Минусы вступления в ЖСК:
- Заключаемый с кооперативом договор нигде не регистрируется, поэтому основной риск для пайщика в том, что он не может проверить, является он единственным покупателем квартиры или таких, как он, целая цепочка.
- Для вступления в кооператив пайщиком обязательно вносится вступительный взнос, который не составляет стоимость квартиры, а является платой за членство.
- На уровне закона не предусмотрен порядок внесения паевых взносов (взносов на погашение затрат строительства квартиры), в связи с этим кооператив может увеличивать размер паевых взносов или вводить дополнительные платежи. Иными словами, на момент написания заявления о вступлении в члены ЖСК устанавливается примерная стоимость квартиры.
- Члены кооператива, если у кооператива в процессе деятельности возникнут убытки, обязаны их компенсировать в пределах своих паенакоплений. Поэтому у пайщика всегда есть риск потерять внесенные паевые взносы.
- Процесс уплаты регулярных паевых взносов может затянуться на несколько лет, а до уплаты в полном объеме стоимости квартиры пайщик не станет ее полноправным собственником.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) не связан с конкретным объектом, приобретает жилье для пайщиков и в готовом жилье, и в строящемся. Имеет следующие недостатки:
- Договор с кооперативом нигде не регистрируется.
- Для вступления в кооператив пайщиком обязательно вносится вступительный взнос.
- Схема внесения паевого взноса происходит в два этапа: пайщик самостоятельно вносит часть стоимости желаемой квартиры, вторую часть выплачивает кооператив "из общего котла" паенакоплений. В дальнейшем пайщик компенсирует часть денежных средств, внесенных кооперативом, и уплачивает кооперативу проценты за пользование. То есть действует принцип пирамиды: квартиры для старых членов ЖНК покупаются за счет средств новых пайщиков.
- До уплаты минимального размера паевого взноса заселение пайщиком в квартиру запрещено.
- Члены кооператива несут ответственность в пределах своих паенакоплений. Сведения о членстве передаются в налоговую и вносятся в публичный реестр (ЕГРЮЛ), что облегчает возможность взыскания денежных средств с пайщиков.
- До выплаты паевого взноса в полном объеме квартира принадлежит кооперативу.
Таким образом, приобретение квартиры в кооперативе выглядит отчаянным шагом наряду с более безопасными вариантами: договором купли-продажи или договором долевого участия.
Выход из ситуации
Излюбленный способ оформления недвижимости в нашей стране – это оформление на родителей, других родственников, в конце концов, подруг и знакомых! Ваши накопления на расчетном счете в банке следует снять и передать родителям наличными деньгами, чтобы перевод им не отразился в истории движений по счету. В таком случае супругу будет сложно доказать, что деньги с открытого Вами счета (а значит, общие денежные средства супругов, так как образовались в период брака) были использованы на покупку квартиры, оформленную на родителей. В противном случае супруг может оспорить такую сделку как притворную, если докажет, что Вы специально передали общие денежные средства родителям, чтобы квартира избежала попадания в совместную собственность, то есть вся схема была придумана лишь для вида. Кстати, лучше всего покупать на родителей или на бабушек с дедушками, потому что дарение между близкими родственниками не облагается налогом, в отличие от дарения сторонними людьми. Сэкономленные 13% от стоимости квартиры – немаленькая сумма, думаю, что Вы найдете, куда ее потратить.
Источник фото:
Если Вы все сделали правильно, приобретенная родителями за Ваши деньги недвижимость может быть подарена Вам и поступит в Вашу личную собственность независимо от того, произойдет дарение в браке или после его расторжения. Как Вы понимаете, в таком случае супруг никоим образом не сможет претендовать на квартиру.
Жизнь – широкое поле. Главное, не асфальтированное. Здорово, когда ты идешь по этому заснеженному или ромашковому полю, переживая смены возрастных сезонов, перешагивая ямы бытовых проблем, взбираясь на пригорки профессиональных сложностей, рука об руку с партнером. Еще лучше, когда супруг прикрывает тебя от невзгод и палящего солнца зонтом и крепко придерживает за локоток, чтобы не упала, не поскользнулась, шла! И так до 99 лет. Но бывает, что по полю этому приходится бежать сломя голову и высоко поднимая колени. А бывает, тихо, почти ползком приходится одолевать метр за метром этого жизненного полотна. Это я все к чему? Бросайте такого мужа, от которого надо втайне покупать квартиру! Разводитесь и покупайте все, что хотите, с гордо поднятой головой!
